中古マンション投資のメリット と 投資に適した条件
- 2016/06/07
- 12:41
「中古マンション投資」
購入した中古マンション物件を賃貸に出すことで、賃料を得たり売却益で利益を上げたりすることを指します。
こういうと取っ付きにくく感じられますが、そこまで難しく考える必要はありません。例えば、住み替えの際に、現在お住まいのマンションを賃貸に出しても「中古マンション投資」となります。
また物件の「利回り」は資産価値を測る物差しにもなりますので、投資として中古マンション購入を考えていない方にとっても無関係な話ではありません。
中古マンション投資は資産運用の面では優秀な商品と言えます。
一度、投資の対象として検討してみてはいかがでしょうか。
●中古マンション投資の魅力は「利回り」
収益の種類は主に、購入時と売却時で発生する差益「キャピタルゲイン」と、資産を持っているだけで定期的に得られる利益「インカムゲイン」に分類できます。
中古マンション投資では、「物件売却益」というキャピタルゲインと「家賃収入」というインカムゲインの両方が狙えます。
中古マンション投資でのインカムゲインの物差しとなるのは「利回り」ですが、不動産投資の場合では以下のように求めます。
年間賃料収入÷購入価格×100（単位はパーセント）
これが新築マンションの場合だと、購入価格が大きくなってしまいます。新築と比較して低額で手に入る中古マンションは利回り面でも有利になります。
例えば2,500万円で買ったマンションを毎月12万円で貸しだした時の利回りは
(12万円×12ヶ月)÷2,500万円×100 ＝ 約5.8％
となります。利回りが約5.8％なら17年程度で元が取れる計算です。
ただし、実際は維持費、経費がかかってしまいますので、純利回りで計算した場合回収には
もっと投資期間を長期にしなければなりません。
一般的には中古マンションの実質利回りは5％程度、なかには10％以上を狙える物件もありますので、他の金融商品と比べても高い利回りが期待できます。
●中古マンションは資産運用
利回り以外にも、中古マンション投資のメリットは
・資産価値が安定している。最悪でも0にならない。
・毎月安定した収入が得られる
・すでに賃貸に出している物件なら実際の利回りが分かる
・インフレ耐性に優れている
「資産価値が安定している」というのは、中古マンションならではのメリットです。
特に築15～20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、新築と比べて売却時の差損を少なくできます。
買った時よりも高く売れることはありませんが、東京都心などの人気エリアにある物件や、リフォーム・リノベーションで物件価値を高めた場合では売却時の方が値が高くつくことはあります。
「賃料は安定傾向にあり、急激に下落する可能性は少ない」というメリットは、株や国債のように景気動向で激しく配当利回りが上下することがないため、安定した資産形成が期待できる、という面を指します。株と比較して安全で安定性のある投資商品と言えるのは、こういったメリットを持つためです
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中古マンション投資重要 point！ 修善積立金の総額
■皆さんの建物は大丈夫ですか？
● 建物の外壁に「ひび割れ」や「はがれ」「浮き」がある。
● 壁から「白い液体」が流れだしている。
● 「鉄筋が露出」し「錆」が出ている。
● 手摺りの根元がぐらついている。
● バルコニーや廊下・階段床のコンクリートを水が通り抜け、漏水している。
● 見た目は大丈夫そうだが、竣工から長年経っている。
■修繕時期のおおよその目安
外壁 外壁の塗装 10～15年
屋上 防水の改善 10～15年
バルコニー 防水の改善 10～15年
廊下、階段 防水の改善 10～15年
鉄部 各所の鉄製部の塗装 4～6年
給配水管 給排水管の取替 25～30年
エレベーター エレベーターの取替 30年
照明器具 屋外共用灯の取替 15年
屋内共用灯の取替 20年
修繕積立金を堅実的に貯蓄していないマンションの場合
大規模修繕の際に、高額な修繕負担金を徴収されてしまうケースもございます。
中古マンションの投資家には大きな誤算にもなりかねない出費です。
現在の修繕積立金の総額、修繕計画については よくよく確認しましょう♪
