新潟中古マンション売買　カタログ

■新潟市内は利回りが高く取得しやすい

　不動産投資物件は、都内の物件と地方の物件で大きく分けることができます。
地方物件の不動産投資は利回りが高いのが魅力。
都内の区分マンションは6～7%程度の表面利回りの物件が多いが、新潟市内の物件では表面利回りが15%を超える物件もあります。

価格も都内に比べて低い、都心では信じられない事ですが、固定資産税評価が実際取引と同程度の為、担保価値としても高く評価されやすいことから銀行でフルローンによる借り入れが可能なケースも多い。


■地方物件のリスク

地方物件にはリスクがある。
一番は管理会社。プロパティを請け負う不動産屋の営業力不足。
地方物件は広告費の設定が低く、不動産屋の収益が低く、どうしても薄利多売になりがちです。
その為、人員も不足し全物件を埋めるほどの営業、入居者対応、事務処理を行えません。
賃貸スタッフは、少ない企業では一人か二人、多い企業でも１店舗五人が精一杯です。

おのずから空室リスクが高くなりがちです。

不動産投資は、賃貸に出す事によって収益が上がる。
部屋が空室になれば賃料は入らず、利回りは落ちる。
想定通りの利回りを確保できないリスクがある。

■金融機関が少ない

地方には投資物件の取得に利用できる金融機関が少ないというリスクもある。
都内であればメガバンクから信用金庫、地方銀行まで数多くの金融機関が揃っているので、一つの金融機関で融資を断られても、ほかの銀行に相談することができる。

一方、地方は融資を断られてしまうと、ほかに相談できる金融機関が存在しないという状況。


■市場環境が変わりやすい

　地方は東京など都心に比べ、賃貸需要が少ないため環境が変わりやすい。

物件を取得した当時は魅力的なアパートだとしても、駅前に大きなマンションが建ったり、学生寮ができたりするだけでそちらに入居者を奪われてしまうという事態もありえる。

東京であれば賃貸需要が巨大なため、新しい住居ができてもそこまで大きな影響はない。

■高利回りの地方物件は大規模な修繕が必要なケースも見られる。
不動産投資が本業でない場合、手間やコストをかけて不動産の再生に取り組めるかどうかがハードルになるだろう。



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